Comment calculer son budget pour un achat immobilier ?

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Une des premières questions qui vous sera posée dans un bureau de vente est : quel est votre budget ? Mais au juste comment calcule-ton son budget ?

J’ai rencontré quelqu’un l’autre jour qui a fait le calcul devant moi en multipliant ses mensualités maximums (33% de ses revenus) par le nombre total de mensualités sur 30 ans. Je ne reviendrai pas sur le choc des intérêts composés, mais tout de même je me dis de plus en plus que c’est le genre de truc qu’on devrait apprendre en 6ème, bien avant la trigonométrie.

En bureau de vente, nous utilisons un outil simple et rapide pour savoir si une personne est finançable ou non. Je vais vous le livrer ici.

Capacité d’endettement :

C’est le montant de votre mensualité maximum. Toutes les banques appliquent des règles de base différentes en matière de calcul de l’endettement c’est pourquoi notre calcul reste général. D’un côté les revenus :

  • Salaires et traitements (ne pas compter les paniers repas et les indemnités de trajets)
  • Revenu foncier
  • Rente d’invalidité
  • Tout autre revenu stable dans le temps.

Et les charges à déduire de vos revenus :

  • Mensualités des emprunts en cours
  • Pensions alimentaires

Nous obtenons donc un revenu net auquel nous appliquerons la fameuse règle des 33 %. Ce que j’obtiens c’est ma capacité d’endettement mensuel (la mensualité maximum que je peux payer), je garde ce chiffre dans un coin pour y revenir.

La capacité d’emprunt :

C’est la somme globale que je vais pouvoir emprunter, à partir de ma capacité d’endettement. En payant tous les mois X € pendant 20 ans par exemple, je pourrais obtenir de la banque une somme XXX XXX €. C’est cette somme que nous allons déterminer, approximativement car le calcul est un peu corsé et je consacrerai un article complet à faire les présentations des formules un peu plus tard.

Voici l’outil que j’utilise tous les jours dans mon bureau de vente pour déterminer la faisabilité des projets de mes clients :

Durée Taux Mensualité pour

10 000 €

10 ans 3,40% -98,418
3,50% -98,886
3,60% -99,355
3,70% -99,825
15 ans 3,50% -71,488
3,60% -71,980
3,70% -72,474
3,80% -72,971
20 ans 3,90% -60,072
4,00% -60,598
4,10% -61,126
4,20% -61,657
25 ans 4,00% -52,784
4,10% -53,337
4,20% -53,894
4,30% -54,454
30 ans 4,40% -50,076
4,50% -50,669
4,60% -51,264
4,70% -51,864

Pour l’utiliser c’est très simple.  Je veux savoir quelle va être la mensualité d’un emprunt de 280 000€ sur 30 ans au taux de 4.50% :

  •  Il faut diviser 280 000 par 10 000 ce qui donne 28.
  •  Je prends la mensualité correspondante (ligne 18 en partant du haut) et je la multiplie par 28. Si cette mensualité est inférieure à votre capacité d’endettement alors ça passe sinon il faut baisser.

Une autre technique, un peu plus compliquée consiste à faire la même chose à l’envers : je veux savoir quel va être le montant emprunté pour une mensualité de 900€ (ma capacité d’endettement) sur 30 ans au taux de 4.50% :

  • Il faut diviser 900 par 50.669 ce qui donne 17.75
  • Je multiplie 17.75  par 10 000. Ce qui me donne 177 500 soit ma capacité d’emprunt.

Pour finir il vous faudra ajouter votre apport personnel et vous disposerez ainsi de votre budget pour votre futur achat.

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