L’effet de levier en immobilier existe…et c’est le crédit !

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De nos jours, l’argent est la principale raisons pour laquelle Mr et Mme tout le monde travail.

Il travaillent pour de l’argent, paient leurs factures, leur loyer, leurs impôts et le reste sert à tenir le mois niveau nourriture, vêtements, et loisirs; et parfois, ils épargnent. Du coup, afin de s’offrir ce dont ils souhaitent, ( télé dernier cri, voiture,voyage,  une maison, un appartement…) lorsqu’ils n’ont pas les liquidités Mr et Mme tout le monde font appel à un banquier afin que celui-ci leur fasse un crédit.

Le crédit comme effet de levier en immobilier

Vous savez surement ce qu’un crédit est tout simplement une somme d’argent avancée par une banque. En contrepartie, vous vous engagez à la rembourser sur une période déterminée et à lui payer des intérêts. Il vous permet donc de réaliser des projets sans attendre d’avoir l’argent nécessaire, mais vous engage contractuellement avec une banque.

Pour faire plus court, c’est une DETTE.

 

Mais saviez-vous qu’il était possible de s’enrichir grâce aux dettes? Oui oui, vous m’avez bien lu.

Seulement, faut-il encore savoir quelle dette contracter.

 

Il existe 2 types de dettes :

  1. Les bonnes

  2. Les mauvaises

 

Une bonne dette  vous enrichira tandis qu’une mauvaise dette vous fera perdre de l’argent.

Une bonne dette  est une chose que vous avez acheté à crédit dont la valeur ne se déprécie pas dans le temps

 

Prenons un exemple:

Mr X achète un appartement à 100.000€. Il contracte un crédit sur 20 ans et doit rembourser à la banque 530€ tous les mois.

Mr X loue son appartement 800€. L’ensembles des charges et taxes lui coûtent 100€ par mois.

Le loyer qu’il reçoit couvre donc le crédit et rapporte même un « cashflow »  net de 170€ 

La dette et donc le capital de Mr X se rembourse tout seul et lui rapporte même un surplus se trésorerie.
La dette de Mr X l’enrichie donc tout les mois sans avoir à débourser 1€. C’est ce que l’on appelle l’autofinancement.

Au bout de 10 ans, Mr X souhaite vendre son appartement. Son cashflow lui aura rapporté 20.400€ et son appartement à pris 15% de sa valeur initial, soit 115.000€.
Le capital restant à rembourser est de 65.000€.
115.000 + 20.400 = 135.400
135.400 – 65.000= 70.400

Mr X se sera enrichi au bout de 10 ans de 70.400€ sur ce seul appartement.

 

Prenons maintenant, l’exemple de Mr Y qui désir s’acheter une belle voiture allemande :

Mr Y n’ayant pas les fonds pour se l’offrir, il contracte un crédit du montant de la voiture; disons 50.000€ qu’il remboursera sur 10 ans.

La mensualité est de 500€. Au bout de 10 ans, il aura finalement payé sa voiture 60.000€.
la valeur de ça voiture à baissé de plus de 60% (dont 30% dès la sortie du concessionnaire)  au bout de 10 ans; elle ne vaut plus que 20.000€.

60.000 – 50.000 = 10.000
50.000 – 20.000 = 30.000

10.000 + 30.000 = 40.000.

Au bout de 10 ans, Mr Y aura perdu 40.000€ entre la décote et les intérêts du crédit.

 

On peut donc voir que les mauvaises dettes sont celle qui nous appauvrissent via la valeur d’un objet qui se déprécie dans le temps :

 Crédit à la consommation 
 Crédit auto

Évitez aussi les crédits travaux dans la mesure du possible; ou incluez les dans le crédit immobilier.

 

Vous l’aurez compris, les bonnes dettes sont celles qui vous font gagner de l’argent maintenant:

 Crédit immobilier (locatif ou achat revente)

 

Attention toutefoisle crédit immobilier peut ne pas être une bonne dette si :

  • Le projet locatif à été mal réalisé (prix trop cher, loyer peu élevé, travaux mal calculé…)
  • Le projet concerne une résidence principale. (car il n’y aura pas de locataire pour tout payer)
  • L’effet de levier n’as pas été utilisé correctement 

Plus de précision sur l’effet de levier immobilier

L’effet de levier consiste à emprunter à la banque pour acheter un bien avec de l’argent que vous n’avez pas ou que vous ne désirez pas utiliser afin  de percevoir des loyers en contrepartie. Cela permet donc de s’enrichir avec l’argent des autres (la banque).

 

 

  1. L’objectif : par exemple un appartement à 100.000€
  2. Le point d’appui :  C’est vous! le point d’appui doit être stable et tenir sur des fondations solide. Ce qui se traduit par une situation stable, des finances saines et bien géré.
  3. Le levier : Il se traduit par la durée du crédit. Plus la durée est longue, et moins les mensualités seront élevées. Il faudra donc moins d’effort pour soulever le levier.
  4. La force appliquée pour soulever l’objectif. Cette force, représente les loyers que vous percevez. Ils doivent êtres assez gros afin d’atteindre l’autofinancement et dans l’idéal vous rapporter un cashflow. j’en ai parlé dans l’article « S’enrichir grâce au crédit« . Si l’autofinancement n’est pas atteint, vous devrez alors mettre un effort supplémentaire (de l’argent)  afin de soulever le levier.

 

En matière d’enrichissement, l’effet de levier est un accélérateur : Plus un levier est long, plus il permet de soulever des charges importantes avec un minimum d’efforts.

 

Les avantages de l’effet de levier :

L’effet de levier à plusieurs avantages, d’abord comme je l’ai dit plus haut, il permet d’utiliser l’argent de la banque plutôt que le sien. C’est encore un plus gros avantage si vous n’avez pas l’argent du tout.

Il permet également de s’enrichir plus vite. En effet, il vous permet de rembourser le capital sans avoir à rien faire et de recevoir un surplus de trésorerie tout les mois. (Sous réserve d’autofinancement et de cashflow. Ce qui n’est pas compliqué)

Ensuite, les intérêts de l’emprunt étant déductibles de vos revenus, il est donc très avantageux de prendre la durée d’emprunt la plus longue possible les intérêts étant plus importants. Ils vous permettront  donc de payer moins d’impôt.

Enfin, le fait d’utiliser l’argent de la banque et non le votre, fait que vous pouvez acheter plus de biens et plus rapidement que si vous utilisez votre propre argent.

Votre patrimoine s’agrandit donc plus vite et vous vous enrichissez également plus vite grâce aux loyers qui remboursent les mensualités et aux cashflows de chaque bien.

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